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金科股份:负面缠身与时下逆势狂奔

2020-03-03 08:26:58 和讯名家 

如今逆势扩张的金科股份(000656,股吧),债务压力日益增大,相应的负债率和担保额也猛涨

出品| 每日财报

作者| 何嫱

2月29日,中达证券发布金科股份(000656.SZ)首次覆盖报告,给予“买入”评级,目标价 9.18 元,预测公司 2019-2021 年 EPS(每股收益)分别为人民币 0.99 元、1.29 元、1.63 元,同比增长 30.9%、31.0%、26.1%。28日,金科股份收盘价为7.53元。

看似被券商看好的金科股份,其实近年来屡屡被曝出负面消息,金科股份的发展并不是一帆风顺。

信任危机 装修成本低廉

2019年8月份,四川省成都市清白江区金科博翠天宸因为疑似存在虚假宣传、精装修成本“造假”等问题,遭到400多位业主投诉维权,深陷信任危机。

房屋买卖合同中约定的装修成本为3203.25元/平方米,但业主找到第三方机构核实发现,金科博翠天宸其装修成本除去主材装修成本为(26890000/32689)=822元/平方米,加之主材的价格也不足1200元/平方米。

除了装修成本双方存在较大争议外,金科博翠天宸施工质量粗糙也是引发业主维权的诱因之一。根据业主反应,项目存在室内水电排线杂乱无章、厨房和卫生间下水道附近均没有做防水措施等问题。

话说回来,部分装修成本是企业逃避限价的措施。如果装修价格虚高,房企就存在涉嫌违规收费的行为,尤其是这部分装修成本很可能不纳入房价监管体系中。金科股份如此做法让其深陷信任危机。

涉嫌贪腐倒卖房源牟利

金科股份近年来发生多起内部贪腐事件,涉及营销、行政、招投标、物业等多个领域,已经被司法机关立案侦查13人。

《每日财报》从中国裁判网了解到,2018年5月,四川内江金科房地产公司时代中心项目营销负责人、现场销售主管、置业顾问、销售文员利用职务便利,低价购买房源再高价转手,牟利近百万元。

2018年8月,内江市市中区人民检察院指控上述四人犯职务侵占罪,向内江市市中区人民法院提起公诉。四人结伙利用职务便利,将本单位财物非法占为己有,已构成职务侵占罪,实际占有财物819248元。

在这起已判决案件中,地产营销条线腐败、内部管理失范、寻租空间巨大等问题暴露无遗。项目管理人员手握各种权限,与上至营销负责人、下至基层文员串通牟利,房产中介公司也牵涉其中。

值得注意的是,一旦贪腐发生后,企业风气必将受损、商誉损失,负面影响其实比账面数字要大得多。

利润异常 交易错综复杂

《每日财报》了解到,2019年前三季度,公司实现销售金额 1255 亿元,同比增加45%;营业收入 432.0 亿元,同比增加61%;归母净利润 39.8 亿元,同比增加82%。2019年,金科股份的收入增长和利润增长的差距还不算夸张。但是,2018年,公司营收同比只增长18.63%,但是归母净利润增长却高达93.85%,收入增长和利润增长严重不匹配。

利润异常也是这两年金科股份被“重点关注”的问题。据了解,2018年金科股份旗下的五个主营业务项目贡献了70%左右的净利润,但营收占比只有20%。公司不仅收入增长和净利润增长不匹配,其净资产收益率相差18倍。

另外,自2017年7月至2018年末,金科股份共发布对外财务资助报告近20份,涉及其参股公司、子公司、项目公司股东等多达70多家,涉及金额三百亿元左右。其中最引人注目的是两家财务资助项目的股东企业金和顺。

2017年9月30日和2018年3月10日,金科股份两次向金和顺直接进行财务资助,金额分别为不超过2亿元和1.73亿元。资料显示,金和顺成立于2017年8月7日,短短一年多的时间,就投资了58家公司。

金科股份作为上市公司却多次向高管公司进行财务资助,金科股份和这些高管公司的关系,以及其中一些错综复杂的交易确实充满争议。

逆势狂奔 债务压力巨大

根据金科股份发布的财报显示,2014年至2018年,金科的资产总额分别为820.7亿,955.5亿,1092亿,1574亿和2307亿,明显可以看出金科2016年开始就如同换了发展模式一般:仅2018年的资产规模就是2016年的两倍。

与此同时,与资产规模一起飞速扩张的,是其膨胀的土地储备。《每日财报》了解到,2015-2018年间,金科股份的土地项目投资分别为100亿,208亿,460亿和700亿,其扩张野心可见一斑。另外,2016年金科的销售规模只有319亿元,在2018年却跨越式迈进了千亿门槛,几乎翻了三倍。2019年金科的销售额度1803.4亿元更是超额完成目标。

在当下整体房地产市场不景气的情况下,这样扩张的速度堪称百米冲刺。但是,金科股份由于近几年的“千亿战略”负债率早已经超过80%。金科股份的负债由2016年867.2亿扩张到2018年1929亿,翻了2倍;融资成本从2015年金科银行贷款的融资成本最高为7%,到了2018年其银行贷款成本上升了2.2个百分点,融资成本高于同业水平;流动比率也从2016年开始逐渐下降,分别为207.37%,171.05%和155.02%,速动比率分别为57.95%,43.85%和38.15%。

话说回来,如今逆势扩张的金科股份疯狂收购新城项目股权,由区域龙头布局全国,其债务压力日益增大,相应的负债率和担保额也猛涨,还屡屡被爆负面消息,都让金科的未来道路越来越充满了压迫性。金科股份能否实现2020年销售规模超过2000亿的目标,《每日财报》将持续关注。

本文首发于微信公众号:每日财报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:何一华 HN110)
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